媒體稱房價調控願望屢成空 應急政策走到頭

調控政策屢次失靈

2009年12月，為遏製部分城市房價過快上漲，中央政府出台了抑製投資投機性購房、大規模推進保障性安居工程建設的“國四條”。緊隨其後，2010年4月27日，國務院又發布了“史上*嚴厲的調控政策”——“國十條”。

嚴厲的“國十條”幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具。政策出台初期，交易量大幅度下降，價格也有所鬆動，但經過4個多月的觀望僵持後，交易量和房價又迅速反彈。

之後，在2011年至2012年，圍繞著“限貸”、“限購”、“限漲”的“新國八條”等新政策不斷出台，連續的調控使房價上漲幅度得到一定遏製，開發商資金出現緊張。就在大家以為樓市進入寒冬時，奇跡發生了。2012年11月，樓市突現火爆，*終以熱銷在年終收場。

進入2013年，調控新政“新國五條”麵世：除強調繼續嚴格執行商品住房限購措施和實施差彆化住房信貸政策外，二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調整為按差額20%征收，這被稱為此次新政*大亮點。

然而，“新國五條”依舊冇讓樓市冷下來，反而掀起交易火爆和價格熱漲的反應。據克而瑞信息集團發布的《2013上半年房企銷售TOP50》顯示，上半年大型房企的銷售業績普遍出現明顯增長。另據統計，國內多地二手房成交量暴漲。

藥勁不小療效不佳

中央政府製定的調控政策，為何每次實施後，總是使房價穩定一段時期後再度上漲？

深入觀察，房地產行業問題的根結在於土地。圍繞土地，有諸多利益群體在角逐：地方政府通過出讓土地增加財政，同時，他們希望地價上漲以增加投資、就業和GDP……而開發商盼望房價上漲，一方麵獲取暴利，另一方麵土地價格上漲，房價不可能下降。由此可以看出，雖然中央政府有良好的願望，但其調控政策並未觸及問題的根源，所以隻能暫時抑製房價，過一段時間後，價格又強烈反彈。

其實，調控政策雖不能根治房地產市場的病，但藥勁也不小，為何療效不佳？專家分析認為，主要因為部分地方政府不希望房價下跌，所以在執行政策時不會真正到位，以致*終瓦解了調控效果。比如各地出現很多化解房價上漲的招數以向上麵交差：有的將商品房價格和精裝修分開計算，有的將遠郊房地產價格納入統計數據拉低房地產均價，有的暫停高價房預售證發放等等。此外,在統計數據上也有文章可做。

對於房價屢調屢漲的其他原因，內蒙古銀行**經濟學家苑德軍分析說，已有的房地產調控大多帶有“應急”性。當房價漲勢迅猛時，便緊急出台調控政策，此後便進入“政策真空期”。等到房價進入新一輪上漲，再臨時抱佛腳啟動新一輪調控。其次，冇有把房地產調控問責製落到實處。

另有分析指出，對於普通消費者而言，因通脹原因不願將貨幣存入銀行，而喜歡投資在不斷升值的樓市上，從這個角度看，住房已不僅具有使用功能，也具有了貨幣功能，這使房價也很難跌下來。

長效機製打出三重拳

隨著房價的一再攀升，建立房地產調控長效機製的呼聲日趨高漲。國家信息中心經濟預測部世界經濟研究室副研究員張茉楠認為，要培育房地產發展的長效機製，從房地產製度建設入手，建設多層次住房保障體係，不能隻靠打壓和限製，該交給市場的交給市場，該由政府管的給政府管。

專家指出，長效機製重點應在改革，而不能隻做局部、應急的調控。中國住宅及房地產研究會副會長顧雲昌說：“樓市長效機製建立就是在於改革，我們過去比較重調控，所以改革進展不大，甚至冇進展。”

顧雲昌表示，房地產調控長效機製的建立，歸根結底還是要通過財稅、金融、土地等方麵的改革實現，而改革方案必然要廣泛征求意見。具體來說，房地產財稅方麵，要統籌考慮改革方案，房產稅是重要的組成部分；金融方麵，要在供應和需求兩個方麵的杠杆上做文章，差彆對待；在土地方麵，要打破城鄉二元化“壁壘”，並早日整治小產權房。

據悉，目前房地產調控長效機製正在推進之中，其中的三大基礎性工作，包括房產稅試點擴容、個人住房信息係統國內聯網、健全不動產統一登記製度已開始起步。