滬"夾心層"住房方案 購房支持為主租房為輔

滬"夾心層"住房方案 購房支持為主租房為輔
 
上海近年來住房價格的上漲較快，不僅製約了**人才的引進，而且對青年人才和剛畢業的大學生產生了“擠出效應”，這部分人群往往由於年限、收入等條件不能享受到住房保障政策，又無力購買市場化商品住房，成為所謂的“夾心層”。據對上海部分高校的調研，上海高校提供的工作、收入等條件與其他地區同類高校相比，已無比較優勢，而外省市其他高校提供的優越住房條件成為引進人才有力的競爭砝碼。而對於創業初期的青年人才，由於房價過高，隻好選擇其他城市包括上海周邊的中小城市創業發展；一些科技型中小型企業，也因創業成本高而不得已選擇離開上海。

上海目前的住房保障框架已初步成型，解決青年“夾心層”住房問題應既注重當前保障政策的完善，加快政策的推進，惠及更多的青年“夾心層”，同時又需要積極**，借鑒國內外較成熟的經驗，加快解決青年“夾心層”住房困難。

國際經驗

從國際住房保障發展趨勢看，都有一個階段性發展的趨勢，從*低收入家庭到低收入家庭、中低收入家庭、中等收入家庭，並不斷關注以青年人為主的“夾心層”家庭。

在解決中低收入家庭住房困難的同時，隨著房價的高漲，許多國家和地區都開始關注既無法享受原有保障製度，又無力購買商品住房的“夾心層”家庭，將精力放在中等或中高收入家庭、青年家庭、專業技術人員等住房政策上，這部分家庭往往是社會發展的重要動力，是社會穩定的基礎。在通過政府建設低價住房出售、支持開發商建設可負擔住房的同時，通過住房金融支持政策，促進中等收入家庭“自置住房”，使住房自有率提高。如美國通過金融支持使住房自有率提高到68%左右；英國於上世紀70年代後開始致力於住房的“私有化”，到上世紀90年代初自有產權住房已近70%。

青年人的住房困難多數情況下是階段性的，住房支付能力不足不同於其他低收入家庭，他們有改善的可能，但前期解決住房問題需要一定的支持，主要的支持形式有兩類。

一是政府提供低價住房出售，使青年人有購買到低於市場價的住房的機會。如我國香港的夾心階層住屋計劃，政府委托香港房屋協會建造供出售的公共房屋。個人購入的住房受五年的轉售限製。供應對象為收入不足於購買私人樓宇，但又有條件申請居屋及公屋的中等收入階層，其中，香港的居屋相當於上海的經濟適用住房，公屋是低價公共租賃住房，租金約為市場租金的五分之一，這兩種住房是香港的住房保障主要形式，香港約二分之一的人口居住在這兩類保障性住房中。該計劃建設的住房稱為“夾心階層住屋屋苑”，簡稱“夾屋”，市場定位及售價比“居屋”高，但比私人樓宇低。如英國的共有產權住房的一種模式，購房人必須籌資購買新建公房至少25%的產權，其餘產權仍由住房協會持有，購房者付房租。每年的房租標準是住房協會所持產權資本價值的3%。隨後購房者即可按市價購買剩餘產權，也可以按照市場價格，自由轉讓所持房屋產權。

二是政府的補貼和金融支持，使青年家庭早日置業，平滑了生命周期內的消費。俄羅斯於2002年出台的“青年家庭住房保障”製度，在政府補貼的同時，通過銀行等多方麵的資金進行金融支持。青年家庭住房保障資金來源是這樣的：聯邦預算資金和各地方預算資金占到預算資金總額的35%左右；參與製度的金融組織為“製度參與者”提供的資金占到預算資金總額的近45%；參與者本人出資額占預算資金總額的20%。另外，我國香港的“夾心階層住屋貸款計劃”是依靠低息緩貸，其年利率僅為2%，貸款及利息在三年後才開始償還，這非常適合收入穩定增長，短期支付有困難的“夾心層”。同時還推出了“自置居所貸款計劃”，提供長期免息貸款，如13年償還的免息貸款80萬元或分20年償還的免息貸款60萬元。新加坡的辦法是讓公積金循環利用，為支持公民購買組屋，建屋發展局在提供低價組屋的同時，還提供津貼貸款，利率僅比公積金利率高0.1個百分點，目前為2.6%。澳大利亞為支持**購房者，推出了**購房補貼政策，為**購房者提供一定數量的資助。